Эпоха застроя: квартиры под снос переоценены в среднем на 2 млн рублей

Время на прочтение: 3 минут(ы)

Продавцы квартир в пятиэтажках, попадающих под программу реновации, завышают цены в среднем на 1,9 млн рублей. Квадратный метр в таком жилье за год вырос в цене на треть, а за пять лет — более чем вдвое. Покупатели рассчитывают получить новую квартиру в новостройке, однако сталкиваются с рисками переноса сроков сноса и высокой наценкой.

Почему цены на квартиры под снос завышают

Сегодня около 87% объектов в домах, участвующих в программе реновации, продаются со значительной переплатой. По данным аналитиков инвестиционной компании «Флип», 39% подобных квартир стоят выше рынка на 1–1,4 млн рублей, четверть — на 1,5–2 млн, а 19% — более чем на 2 млн рублей.

Главная причина завышения цен заключается в том, что продавцы заранее закладывают в стоимость будущую выгоду от реновации. За пять лет квадратный метр в таких домах подорожал на 115%, достигнув 434 тыс. рублей, а за последний год рост составил 36% (при среднем росте по столице в 7%).

На рост цен также влияет то, что средняя квартира после переселения становится больше на 10–14 кв. м (на 16–35%) за счет нежилых помещений, что эквивалентно прибавке в 3–4 млн рублей. Дополнительным фактором выступает дефицит предложения: на рынке экспонируется всего около 400 таких квартир против 550–600 годом ранее, так как собственники придерживают жилье до момента переселения.

Программа реновации в Москве стартовала в 2017 году и затрагивает около 350 тыс. квартир в 5 тыс. старых домов. В настоящее время идет второй этап (до конца 2028 года), а третий этап запланирован на 2029–2032 годы. По данным mos.ru, жители порядка 3,9 тыс. квартир пока не расселены.

Чем рискует покупатель

Покупка квартиры в доме под снос по завышенной цене заставляет покупателя заранее платить за выгоду, которая еще не гарантирована:

• Смещение сроков: Сроки переселения могут быть сдвинуты, что критично для семей с ипотекой, вынужденных оплачивать проценты и арендное жилье.
• Неопределенность параметров: Новое жилье может отличаться от ожиданий по планировке, этажу или расположению.
• Налоговые обязательства: Чтобы продать полученную новостройку без уплаты НДФЛ, объектом необходимо владеть не менее пяти лет.
• Снижение доходности: Дополнительные расходы на ремонт и обслуживание существенно снижают потенциальную инвестиционную привлекательность.

Что будет с ценами дальше

Эксперты считают, что прежние темпы роста цен в этом сегменте не сохранятся, так как потенциальная выгода уже заложена в стоимость.

Ситуация с предложением может измениться ближе к 2028 году, когда на рынок выдут объекты третьей волны расселения, что потенциально способен пригасить цены. Кроме того, при возможном снижении ипотечных ставок спрос сместится в сторону классических новостроек и качественного вторичного жилья. В результате рынок станет более избирательным, а покупатели будут оценивать не сам факт реновации, а конкретные сроки и величину переплаты.