«Пускай они сюда даже и не суются»

Время на прочтение: 14 минут(ы)

Под Ростовом 160 га пашни собираются отдать под «комплексное развитие территорий». Почему жители резко против?  

Хутора под Ростовом-на-Дону задыхаются от проблем. В домах перебои с водой и электричеством, детсадов не хватает, на дорогах пробки — всему виной бесконтрольная малоэтажная застройка. Но теперь к ней может добавиться и «контролируемая»: почти полторы тысячи коттеджей в рамках «комплексного развития территорий» (КРТ). Именно столько домов инвестор собирается построить на пашне рядом с проблемными хуторами. «Поле зрения» рассказывает, почему жители выступают против — и какого развития они хотят на самом деле.

К идее «комплексного» освоения этой территории инвестор подступается уже не первый раз.  

О том, что в области определены две площадки под малоэтажную застройку с КРТ, стало известно еще в 2024 году. Одна из площадок расположена в Краснокрымском сельском поселении (входит в Мясниковский район, три из четырех хуторов в поселении напрямую граничат с Ростовом — прим. «Поле зрения»).  

— Пока о градостроительном потенциале говорить рано (…) но в любом случае это будет застройка, предусматривающая весь комплекс социального обеспечения населения объектами первой ступени обслуживания, — обещал тогдашний глава минстроя и архитектуры региона Юрий Сильвестров.  

Он ожидал, что проекты станут «примером того, как должна складываться индивидуальная застройка на территории области».  

Но в Мясниковском районе дело застопорилось.  

Участок в 160 га, где планировалось жилье — это земли сельхозназначения, пашня. Для застройки ее надо сначала включить в границы населенного пункта (ближайший хутор Красный Крым) — и поменять статус земель.  

В 2024 году в районе прошли общественные слушания по этому поводу. Местные депутаты выступили против.  

— Приезжали представители застройщика, архитекторы и разные заинтересованные люди. Споры были горячие, — вспоминает депутат Мясниковского районного собрания Дзадур Тызыхян. Он же возглавляет и депутатское собрание Краснокрымского сельского поселения. — Мы просили конкретные ответы на конкретные вопросы. [И не получили их]. Проект пилотный, аналогов нет нигде. Чтобы он прошел, нужно быть готовыми ко всему. Особенно в таком месте, как наше поселение — самое быстроразвивающееся в плане застройки.  

Тызыхян не лукавит. Из-за близости к Ростову Краснокрымское поселение буквально «распухает» от приезжих. В 2023 году число жителей в нем приближалось к 15 тысячам. Всего за несколько лет население выросло «более чем в два раза», признавал глава администрации Лавр Черкашин. Каждый год здесь сдавалось более 200 тысяч кв.м. жилья. Сейчас, по оценкам местных, в четырех хуторах живут уже около 17 тысяч человек.

— Почему люди выбирают наше поселение? Отсюда удобно доехать в любую точку Ростова. При этом земля за городом, тут спокойно, люди всегда радушны, открыты (исторически местные хутора — армянские поселения, разные народы больше ста лет мирно живут здесь бок о бок — прим. «Поле зрения»), — говорит Тызыхян.  

По его словам, застраивают в основном земли бывшего колхоза. После его развала, в начале 2000-х, люди стали выделять свои паи (участки, которыми селян наделяли за работу в колхозе — прим. «Поле зрения») — и продавать их. «Лакомые куски» быстро привлекли внимание инвесторов.

— Землю скупали разные богатые ребята, объединяли ее в большие массивы. Поначалу строить дома там было нельзя — земля имела категорию «сельхозназначения». Но для людей с деньгами поменять ее под ИЖС («индивидуальное жилищное строительство») — не проблема, — несколько лет назад объяснял депутат.  

Строя коттеджные поселки, инвесторы ожидаемо «забывали» о социальных объектах. По подсчетам Тызыхяна, в его поселении не хватает 1200 мест в школах и более 600 — в детсадах. А главное, саму «социалку» толком негде строить — пригодных для этого «пятен» у муниципалитета почти не осталось. Недавно в Красном Крыму появился детсад на 80 мест, но туда ходит втрое больше детей, говорит Тызыхян. Некоторых малышей возят сюда из соседних хуторов. А в Ленинаване детский сад построили прямо на месте школьного стадиона.

Неконтролируемая застройка допекла и самих жителей — в 2021 году в поселении сенсационно сменилась власть. Все десять мандатов на муниципальных выборах выиграли коммунисты. Новая администрация во главе с Лавром Черкашиным (он тоже из КПРФ) обновила правила застройки: дома запретили строить на участках меньше пяти соток, а от инвесторов потребовали проекты благоустройства территории.  

Но теперь многое изменилось.  

В конце 2024 года сразу в нескольких муниципалитетах, близких к Ростову, градостроительные и земельные полномочия передали правительству области. Мясниковский район вошел в их число — теперь местные власти не могут распоряжаться муниципальной землей.  

По мнению Дзадура Тызыхяна, это дает проекту масштабной застройки в Краснокрымском поселении «второй шанс».  

— В 2024 году представители застройщика были, мягко говоря, недовольны решением районных депутатов, — говорит Тызыхян. — Они сказали, что не остановятся — все равно нацелены на эти земли. И теперь можно сделать все, что нужно, минуя мнение местных властей и жителей.  

Судя по последним событиям, Тызыхян опасается не зря.    

«Идентифицировать не уполномочена»

20 февраля 2026 года в Краснокрымском доме культуры прошли общественные слушания, посвященные включению 160 га пашни в границы населенного пункта. Как пояснили участникам, без этого начать реализацию КРТ невозможно. При этом юридической силы мнение жителей не имело — итоговое решение принимает областная градостроительная комиссия.  

Зато хуторянам снова презентовали концепцию застройки — «с учетом полученных [в 2024 году] замечаний».  

По словам представителя застройщика Ольги Усачевой, на территории планируется построить более 1300 частных одно- и двухэтажных домов. Также будет два блока четырехэтажек общей площадью 120 тысяч кв. м. В сумме в них поселятся около семи тысяч новых жителей.  

Будущим домовладельцам пообещали парк на 12 гектаров, магазины, спортивные объекты, поликлинику и даже пожарное депо.  

Отдельный вопрос — школы и детсады. Усачева заявила, что новый поселок обеспечит местами как минимум 1184 школьника и 488 дошколят — так требуют градостроительные нормы, исходя из заявленного числа жителей. Более точные цифры она не назвала: вся конкретика сложится при обсуждении договора о КРТ с областным правительством.

Этот же договор определит возможности застройщика по освоению территории и его обязанности — в том числе по срокам.  

— В рамках КРТ делается график реализации проекта и возведения социальных [объектов]. Образно говоря, мы построили школу, например, [всего] на 100 мест — мы не сможем построить 200 домов, — рассказала Ольга Усачева. — В первую очередь реализуем социальные объекты. Это гарантия. Но не так, что мы построили стопроцентно всю «социалку», и только потом решили строить ИЖС.  

Реализация всего проекта, по подсчетам Усачевой, займет 12 лет.

На слушаниях рассказали, что перевод земель инициируют их владельцы — Евгений Логинов и Петр Запорожец. Последний известен как глава ростовской ГК «Ваш выбор», объединяющей агентство недвижимости, строительную компанию и одноименный дачный поселок в том же Мясниковском районе.  

Но какая конкретно компания будет «осваивать» 160 га, представитель застройщика сообщить отказалась.  

— Как в 2024 году, так и на сегодняшний момент, я не уполномочена это идентифицировать. Это личные данные, — заявила Усачева.  

Жители возмутились — им важно понимать, что будущий застройщик «имеет финансовые возможности реализовывать такие сложные проекты».  

— А что, если мы примем решение, они начнут строить, потом обанкротятся, возможно, уедут на Бали, да? Все это будет потом достраивать администрация? — волновались хуторяне.  

Усачева уверяла, что все гарантии пропишут в договоре КРТ.   — В случае нарушения существует претензионный порядок и порядок возмещения ущерба. Если застройщик будет систематически нарушать взятые на себя обязательства, то договор о КРТ с ним могут разорвать, — заявила она.  

Ольга Усачева отказалась разговаривать с корреспондентом «Поля зрения».

«Свет выключается постоянно»

Как и два года назад, участники слушаний не поддержали проект. Общее мнение: в поселении и без того хватает проблем. Новая застройка их только усугубит.  

Одна из главных — коммунальная инфраструктура. По словам жителей, она была построена еще по советским нормативам и давно не справляется с нагрузкой.  

Уже не первый год хуторяне остаются летом без воды. Ее постоянно отключают — на водоводах аварии, мощностей насосной станции не хватает, рассказывает Дзадур Тызыхян. А с недавних пор краны пустеют даже зимой.  

— Люди стараются накапливать воду: ставят баки, насосы. Так можно день-два протянуть, — говорит Тызыхян. — Кто-то к родственникам за водой ходит. Скважины не помогают — вода у нас неглубоко, но она плохая, даже с фильтрами. Люди жаловались, что от этой воды ломаются «стиралки» и посудомойки.  

Похожие трудности появились и с электричеством — напряжение «скачет».  

— Свет выключается регулярно, — жалуется местная жительница Татьяна Сидорова. — Я боюсь, если появится новый поселок, то напряжение просядет окончательно. Были проблемы и с газом — у людей выключались котлы при морозах минус 20. Не хватало давления. Газовщики сказали, что трубы больше «не в ресурсе». Увеличить подачу они не могут — иначе рванет.

Все сложно и с дорогами. Жители спорят с оценками численности нового поселка. По их мнению, цифра занижена вдвое и составит 12–13 тысяч человек — почти как во всем поселении.  

— Мы и так часами стоим в пробках в часы пик. А что будет, если население резко увеличится? — задаются вопросами селяне. — Получится полный коллапс.  

Дорогу (участок трассы Ростов — Новошахтинск, основная артерия, ведущая в Ростов — прим. «Поле зрения») давно обещали расширить, но реконструкция переносится годами, возмущаются они.  

А еще хутора регулярно топит. Грунтовые воды поднимаются на поверхность, заполняют подвалы коттеджей. От этого страдают тысячи жильцов: стены их домов «ест» плесень, техника сгорает от замыканий.  

Подтопление спровоцировала именно массовая застройка, уверен депутат Краснокрымского поселения Антон Купавых.  

— Раньше на этих местах были поля, они поглощали нужное количество осадков. А теперь их площадь сократилась в разы — почва уже не справляется.  

Еще одна причина, по словам Купавых, в том, что многие коттеджи строили прямо по берегам рек, засыпая их грунтом и строительным мусором. Воде стало некуда течь — и она пошла в дома.

Это же признавали и местные власти.  

«Основным фактором, способствующим ухудшению состояния водных объектов, является человек и его антропогенная деятельность… Экспансия… во все новые территории происходила с огромной скоростью», — сообщала администрация Мясниковского района в феврале 2024 года.  

Устав ждать помощи от властей, жители сами расчищали русла рек. Сейчас хутора топит меньше, говорит местный активист Тимур Орешников. Но где гарантия, что с новой застройкой ситуация не обострится?  

— Красный Крым — поселок с высоким уровнем грунтовых вод, — объясняет он. — Застройщик сделал гидрогеологические исследования на этот счет? Нет. А как тогда можно расширять застройку?  

Этот же вопрос Орешников задал на слушаниях и Ольге Усачевой. Она ответила, что исследования возможны только после «перевода» земель.  

— Это делается на определенном этапе реализации проекта, в соответствии с градостроительным кодексом.  

Но Орешников не отставал.  

— Когда частный застройщик приходит к себе на участок, он по-хорошему сначала делает «геологию», — рассуждал он. — И потом понимает, можно ли на поле что-то строить…

Усачева снова сослалась на порядок, установленный законом.  

— Если застройщик приходит строить, он приходит как минимум с проектом — и с пониманием, что ему четко дадут под градрегламент. У нас на поле сегодня не существует ни градостроительного регламента, ничего. Поэтому как нормальный застройщик [после смены статуса земель], мы разработаем проект планировки и в рамках закона выполним все необходимые изыскания, — заявила она.    

«Я верю нашему правительству»

На слушаниях Ольга Усачева признала остроту проблем в хуторах. Но по ее мнению, новый поселок их не усугубит. После критических отзывов в 2024 году некоторые инфраструктурные «решения» в проекте пересмотрели, заявила Усачева.  

Например, чтобы не нагружать водопроводные сети Мясниковского района, новые дома намерены подключить к микрорайону «Суворовской» в Ростове-на-Дону. Его начали строить в чистом поле полтора десятилетия назад, в нескольких километрах от Красного Крыма. В десятках бетонных многоэтажек там живет около 100 тысяч человек – и они тоже постоянно стоят в пробках. А еще там не хватает детсадов, общественного транспорта и мест в поликлинике.

Для подключения к электросетям инвестору придется строить новый питающий центр, признала Усачева. Но что это будет за «центр» и хватит ли его, она не объяснила. Жители уверены, что не хватит. Заявленная мощность в 10 МВт ничем не обоснована, спорят они, а реальное число новых домовладельцев явно превысит планы.

Зато Усачева предложила хуторянам альтернативное решение проблем с пробками — проложить дорогу через соседний коттеджный поселок. И объезжать заторы по ней.  

— А жители этого поселка в курсе ваших планов? — иронизировали участники слушаний.  

Ни один ответ их в итоге не устроил. Все это «полумеры»: надо разбираться с текущими трудностями, иначе потом станет только хуже, уверены хуторяне.  

— Нам каждый год районная администрация обещает, что будут решаться наши проблемы, — заявил на слушаниях местный житель Александр Бабахьян. — «Будут, будут, будут». У нас вопросы, а нам говорят: «Нет земли, чтобы построить насосную станцию. Нет земли, чтобы построить дополнительную школу, детский садик…». В каком-то прекрасном году были проданы тысячи гектар земель сельхозназначения, и застройщики настроили «скворечников». И с этими домами были построены только коммерческие объекты — магазины, пивные, мойки. И продолжают строиться!  

Бабахьян напомнил, что в начале 2024 года администрация Мясниковского района публично обещала не включать новых территорий в состав поселений — «пока не будут решены проблемы населенных пунктов в существующих границах».  

В конце мужчина призвал жителей выразить коллективный отказ новому проекту.  

Зал зааплодировал.  

— Пока не решат проблемы жителей — пускай сюда с этими вопросами не суются. Иначе мы начнем в такие колокола бить, что будет места мало, — заключил Бабахьян под одобрительные возгласы.  

После слушаний десятки людей бросились писать возражения против проекта.

По словам главы администрации Мясниковского района Андрея Торпуджияна, местные власти и сами были не рады проекту. А потому несколько лет просто «увиливали» от его рассмотрения.  

— Вот увиливали — и все, — признался 7 марта Торпуджиян на встрече с жителями. — Дальше уже нельзя было, потому что пришли требования со стороны контролирующих органов. В 2024 году мы начали рассматривать [проект] — в рамках КРТ. Собрание депутатов отказало, этим и закончилось рассмотрение. А с 1 января [2025 года] это уже не наши полномочия. Но мы участвуем [в обсуждении].  

Несмотря на это, Торпуджиян поддерживает включение 160 га в границы населенного пункта. Участок окружают застройкой, и рано или поздно он все равно станет жилой зоной, убежден глава. Но он настаивает: проект ни в коем случае не должен «нагружать» коммунальные мощности и «социалку» района. А в идеале — еще и помочь с ней.  

— Я верю нашему [областному] правительству — что они не приступят ни к чему, пока все не будет обеспечено соответствующей инфраструктурой, — заявил Андрей Торпуджиян.

На сегодня судьба проекта не решена.  

В конце февраля его рассмотрели «с учетом результатов публичных слушаний» на заседании градостроительной комиссии при региональном правительстве — и направили на доработку. Это следует из ответа главного архитектора Ростовской области на запрос одной из жительниц (есть в распоряжении редакции — прим. «Поле зрения»).  

Важный момент: с 1 марта 2026 года в России меняются правила перевода земель сельхозназначения в другие категории (в первую очередь под жилищное строительство). Это сделано как раз для того, чтобы снизить риски бесконтрольной застройки и сохранить ценные угодья. Теперь перевод сельхозземель необходимо согласовывать с федеральным Минсельхозом — раньше просто хватало решения региональных властей.  

Именно поэтому на заседании градостроительного совета в конце ноября 2025 года донской губернатор Юрий Слюсарь назвал 1 марта «точкой невозврата».  

— Делайте дорожную карту… по переводу [земель]… чтобы успеть к первому марта, — обратился Слюсарь к участникам совета. — Считайте инженерию, так чтоб можно было перед депутатами встать и защитить этот проект. И считайте транспортную доступность… Возвращайтесь к проекту реконструкции [трассы] Ростов — Новошахтинск. Потому что еще на одну [дорожную] ветку посадить дополнительно семь тысяч человек [потенциальных жителей]… это усугубит [ситуацию].

Пригороды Ростова должны представлять собой «красивое, хорошее ИЖС, благоустроенное, со школами, с парками» — и при этом основанное на принципах КРТ, заявил губернатор.  

— Так, чтобы растаскивать [людей] из центра и обеспечивать другое качество жизни. И делать это красиво и не хаотично.

На этом же настаивает и Дзадур Тызыхян. По его словам, пока в проекте остаются риски непродуманной застройки, местные жители будут выступать против.  

— Мы не остановимся в нашей борьбе. Новые коммуникации, объездная дорога с нормальной пропускной способностью, места для захоронений, детсады, школы — все это должно появиться до начала строительства коттеджей. Чтобы потом не получилось, что дома построили, а школу заморозили. У нас уже бывало, что дети учились в школьных коридорах — парты выставляли и проводили уроки. Хватит. Почему мы должны терпеть проблемы, когда кто-то просто хочет заработать денег? Так быть не должно, — убежден глава поселения.